Également connu sous le nom de Loi Bouvard, le dispositif Censi-Bouvard permettait jusqu’au 31 décembre 2022 de bénéficier d’une importante réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au sein d’une résidence services.

Ce dispositif permettait ainsi à un investisseur d’obtenir une réduction d’impôt répartie sur 9 ans. Le taux de réduction a évolué dans le temps, permettant aux premiers investisseurs de bénéficier de 25 % du montant investi (prix immobilier HT + frais de notaire) au titre de la réduction d’impôt sur les revenus, taux passé ensuite à 18 % avant d’être fixé à 11 % les dernières années.

Cet avantage pouvait être cumulé avec la récupération de la TVA (20%) sur le prix d’achat du logement, sous réserve de s’engager à le louer pendant au moins 9 ans.

Cette durée des 9 ans est donc très importante car elle peut entrainer des conséquences financières et fiscales dans la revente d’un bien en LMNP en Censi-Bouvard.

En revendant avant 9 ans un logement acquis en Censi-Bouvard, l’investisseur ne respecte pas l’engagement de durée minimale de location, qui était la contrepartie de la réduction d’impôt octroyée sur la même période. Il est donc fortement conseillé d’attendre ce délai de 9 ans, pour ne pas s’exposer à un redressement fiscal de la part des impôts, en droit de remettre en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié l’investisseur.

• Le délai des 9 ans commence à courir le jour de prise d’effet du bail commercial et non pas le jour de la livraison de la résidence.
• L’article 199 sexicies du code général des impôts, qui codifie le dispositif Censi-Bouvard, prévoit toutefois des cas exceptionnels de vente avant 9 ans sans qu’il n’y ait de remise en cause de la réduction d’impôt réalisée jusqu’au moment de la vente. Pour en savoir plus, contactez nos experts.

En revanche, une fois le délai de 9 ans passé, le propriétaire a tout intérêt à revendre son bien pour 2 raisons :

1. il ne bénéficie plus de réduction d’impôt
2. les revenus générés par cette opération sont fiscalisés lourdement. Toutefois, il faut anticiper cette revente avant le délai des 9 ans pour tenir compte des délais d’instruction, de montage du dossier de vente mais également du délai de vente. Nos experts conseillent ainsi de s’intéresser sérieusement au sujet 6 à 12 mois avant l’échéance des 9 ans

Les conditions d’entrées du propriétaire actuel (réduction d’impôt sur 9 ans et récupération de la TVA immobilière) sont 2 avantages conséquents dont ne va pas pouvoir bénéficier le futur acquéreur.

Ce futur investisseur sera donc motivé en premier lieu par le rendement qu’on va lui servir et donc le rapport entre le prix et le loyer. 

Exemple : vous avez acheté un bien à 150 000 avec 4% de rendement locatif et réduction d‘impôt 18% 

Le rendement global correspond alors à 6%  (4% de rendement locatif +18% de rendement fiscal sur 9 ans), sans compter les frais de notaire réduit.

Pour rester attractif, votre bien devrait ainsi idéalement être proposé à un rendement similaire pour le futur acquéreur.

La revente d’un appartement acquis en Censi-Bouvard implique une excellente maitrise de la fiscalité. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert en LMNP pour sécuriser votre revente et éviter certains risques : reprise de l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard, plus-value immobilière en tant que Loueur Professionnel ou non, renouvellement du mobilier, renouvellement ou non du bail commercial et à quelles conditions…

Il est important aussi de respecter certaines règles au moment de la rédaction de l’acte pour vous permettre de conserver l’avantage lié à la récupération de la TVA immobilière acquise lors de l’achat en Censi-Bouvard.